Les revenus et profits fonciers: modalité de calcul avec des exemples d'application

Les revenus et profits fonciers

Définition des revenus fonciers

Sont considérés comme revenus fonciers : 

•  Les revenus provenant de la location : 

des immeubles bâtis et non bâtis et des constructions de toute nature ; 

des propriétés agricoles, y compris les constructions et le matériel fixe et mobile y attachés ; 

• La valeur locative des immeubles et constructions que les propriétaires mettent gratuitement à la disposition des tiers. 
•  Les indemnités d’éviction versées aux occupants des biens immeubles par les propriétaires desdits biens.

Sont considérés comme profits fonciers les profits constatés ou réalisés à l’occasion : 

•  de la vente d’immeubles situés au Maroc ou de la cession de droits réels immobiliers ; 
• de l’expropriation d’immeuble pour cause d’utilité publique ; 
• de l’échange, considéré comme une double vente, portant sur les immeubles, les droits réels immobiliers ; 
• des cessions à titre gratuit portant sur les immeubles, les droits réels immobiliers ;

La base d'imposition des revenus foncier

Le revenu foncier brut des immeubles donnés en location est constitué par le montant brut total des loyers. Ce montant est augmenté des dépenses incombant normalement au propriétaire ou à l’usufruitier et mises à la charge des locataires, notamment les grosses réparations. Il est diminué des charges supportées par le propriétaire pour le compte des locataires. 

Le revenu net imposable des immeubles est obtenu en appliquant un abattement de 40 % sur le montant du revenu foncier brut.

Exclusion du champs des revenus foncier

Sont exclus du champ d’application les locaux mis gratuitement à la disposition des:

• descendants et ascendants pour habitation ;
• œuvres privées d’assistance et de bienfaisance soumises au contrôle de l’État ;
• associations reconnues d’utilité publique (institutions charitables) ; 
• administrations, collectivités locales et hôpitaux publics.

Modalité de calcul

RBG Foncier = Somme des revenus et des valeurs locatives

RBI Foncier = RBG – Éléments exonérés ????

RNI Foncier = RBI – (40% x RBI)

Exemple d'application 1

Un contribuable marié, avec 3 enfants à charge, vous demande d'effectuer sa déclaration fiscale pour l'année 2017. Il possède un immeuble constitué de 10 appartements identiques :

• 1 Lui sert d'habitation secondaire
• 1 mis à disposition gratuite de ses parents
• 1 mis à disposition gratuite de son frère
• 1 mis à disposition de son cousin pour un valeur symbolique de 1000 Dh
• 6 sont mis en location pour une valeur de 4000 DH chacun

RBG Foncier = RBI Foncier = 384 000

RNI Foncier = RBI – (40% x RBI) = 230 400

Impôt Brut = 230 400 x 38% - 24 400

Impôt à payer = 63 152 – ( 4 x 360 ) = 61 712

Revenu net = 300 000 – 61 712 = 238 288

Exemple d'application 2

Un contribuable marié, avec 4 Enfants à charge dispose d’un immeuble.

• Au RC (Rez de Chaussée) : deux magasins, le premier est loué à 3.000 DH/mois, le deuxième est vacant.
•  Au Premier étage : deux appartements même standing et même superficie, le premier est loué à l’état nu à 2.500 DH/mois, le deuxième est occupé gratuitement par un ami de propriétaire.
• Au deuxième étage : deux appartements, le premier occupé par les enfants du propriétaire, le deuxième est loué à l’état nus 2.500 DH/mois, cet appartement est libéré la fin d’Octobre.

T.A.F :

1. Calculer l’IR.

2. On suppose que le locataire du premier appartement a effectué des travaux de peinture d’un montant de 10.000 DH en 2017. 40% est imputé sur les loyers (4.000 DH pris en charge par le propriétaire, 6.000 pris en charge par le locataire). Recalculer l’IR dû.

Correction :

1. le Montant de l’IR :

RC = (3.000 x 12) + 0 = 36.000

1ère  Étage = (2.500 x 12) + (2.500 x 12) = 60.000

2ème  Étage = 0 + (2.500 x 10) = 25.000

Total des revenus = 121.000 DH

RNI = 121.000 – (121.000 x 40%) = 72.600 DH.

IR = (72.600 x 30%) – 14.000 – (360 x 5) = 5.980 DH.

2. le Montant de l’IR :

RBI = 121.000 + 6.000 = 127.000 DH

RNI = 127.000 – (127.000 x 40%) = 76.200 DH

IR = (76.200 x 30%) – 14.000 – (360 x 5) = 7.060 DH.

La base d'imposition des profits foncier

Profit imposable = Produit de cession – Coût d'acquisition

Le profit net imposable est égal à la différence entre le prix de cession  diminué, le cas échéant, des frais de cession et le prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition. 

Le prix de cession

Le prix de cession s'entend du prix de vente ou de la valeur estimative déclarée ou reconnue par les ou l'une des parties dans le contrat ou celle déterminée selon l’article 224

• Les frais de cession s'entendent des charges justifiées et supportées par le vendeur ou le donateur à l'occasion de l'opération de cession et qui sont :
• les frais d'annonces publicitaires ; les frais d'acte
• les frais de courtage, c'est à dire la rémunération du courtier dont la profession consiste à rapprocher les parties au contrat ;
• les indemnités d’éviction, dûment justifiées s’entendent des sommes versées aux occupants des locaux en vue de faciliter la vente de l’immeuble.
• le prix d'acquisition
• le prix d'acquisition est augmenté des frais d'acquisition, des dépenses d'investissements réalisés, ainsi que des intérêts ou de la rémunération convenue d’avance ou de la marge locative. 
• On ajoute au prix d’achat du bien 15% de frais d’acquisition forfaitaires accordés par l’état. Ils comprennent les frais d’agence immobilière, les frais de notaire, les droits d’enregistrement, les frais de la conservation foncière …
• Le prix d'acquisition, augmenté comme il est dit ci-dessus, est réévalué en multipliant ce prix par le coefficient correspondant à l'année d'acquisition

Les Exonérations

Sont exonérés de l'impôt :

• Le profit réalisé par toute personne qui effectue dans l'année civile des cessions d'immeubles dont la valeur totale n'excède pas cent quarante mille (140.000) dirhams
• le profit réalisé sur la cession d'un immeuble ou partie d'immeuble occupé à titre d'habitation principale depuis au moins 6 ans au jour de ladite cession
• le profit réalisé à l'occasion de la cession du logement social, occupé par son propriétaire à titre d’habitation principale depuis au moins 4 ans au jour de ladite cession. 
• Les cessions à titre gratuit portant sur les biens précités effectuées entre ascendants et descendants et entre époux, frères et sœurs

Les Taux d'imposition

• 20% pour les biens immeubles (appartement ou villa dans le périmètre urbain)
• 20% pour les terrains agricoles
• 30% pour la première vente d’un terrain non bâti en zone urbaine. 20% pour la 2ème vente si vous le gardez moins de 4 ans, 25% si c’est entre 4 et 6 ans et 30% si c’est plus de 6 ans. 
• Taux de 3% pour la cotisation minimale calculé sur le prix de cession

Exemple d'application 3

Un contribuable a cédé en 2017 un appartement qu'il n'occupait pas à titre de résidence principale pour le prix de 950 000 DH. 

Les frais de cession s'élèvent à 50 000 DH

Cas 1 : Cet appartement avait été acheté en 2005 à 550 000 DH. 

Cas 2 : Cet appartement avait été acheté en 2005 à 650 000 DH. 

Par ailleurs les frais d'acquisition n'ont pas été justifiés.

Correction EA 3

Exemple d'application 4

Un appartement acquis en 1963 pour 100.000 DH est vendu en 2017  pour 1.050.000 DH avec des frais de courtage de 20.000 DH. 

Le cédant qui louait l'appartement a justifié les frais d'acquisition qui s'élèvent à 17.000 DH. 

Par ailleurs, en 1980, le contribuable avait agrandi son appartement en procédant à une addition de construction s'élevant à 30.000 DH, dont 10.000 DH empruntés auprès du C.I.H, moyennant 3.000 DH d'intérêts payables en trois annuités.

Correction EA 4